賑貧貸乏網日報

　　每經記者 包晶晶

　　2024年現已過半，盡管土地規范出現“點狀回暖”態勢，但房企出資拿地方面卻未有顯著起色。

　　克而瑞的數據顯現，2024年上半年，“出資百強房企”拿地金額總量為4204億元，同比下降40%，降幅創2023年以來新高。本年以來，“出售百強房企”拿地金額下滑起伏，與這些房企的出售成績排名，構成激烈反差。

　　從融資端來看，據中指研討院計算，上半年，房地產企業債券融資總額約2822.9億元，同比下降26.1%。其間信譽債，央國企發行規劃占比達93%，較上年同期添加3個百分點；民營和混合所有制房企的發行規劃占比，較上年同期均顯著下降。

　　“房地產出資規劃主要與拿地、施工有關。當時，房地產企業施工面積、拿地規劃在持續下降。國家計算局數據顯現，前5個月，全國房地產開發出資40632億元，同比下降10.1%。因而未來幾個月，房地產出資規劃仍不達觀?！?月3日，中指研討院企業研討總監劉水在承受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，下半年，開發出資規劃同比降幅或將收窄，但全年出資體現估計仍偏弱。

　　土地供求縮量，房企出資拿地“量入為出”

　　據諸葛數據研討中心監測數據，上半年，全國土地供給規劃建筑面積為15089萬平方米，同比跌落40.7%；成交規劃建筑面積11511.1萬平方米，同比跌落36.8%；成交樓面價為4893元/平方米，同比跌落17.1%。

　　中指研討院計算顯現，上半年，全國要點22城中有20城發布了2024年供地方案，土地供給規劃全體同比下降約10%。其間，一線城市供給背面最多，到達60%，但在樓面均價上升12.5%的狀況下，土地出讓金下降起伏削減到了37%；二線城市的土地供給面積、成交面積、土地出讓金同比下降均超四成；三線城市的樓面均價降幅最大，到達15.3%，疊加成交面積背面，土地出讓金規劃同比下降了44.3%。

　　從區域來看，上半年，長三角TOP10房企拿地金額776億元，持續領跑四大城市群，京津冀TOP10企業拿地金額749億元，位列第二，中西部和大灣區TOP10企業拿地金額別離為326億元和264億元。

　　詳細到城市，上半年，上海、杭州、北京、成都、寧波、長沙等地的優質地塊熱度較高，多宗地塊觸頂或溢價率在30%以上。本年一季度，22城各月土地成交溢價率均在8.5%以上；二季度起，城市之間土拍蛻變加重，成交溢價率持續下行，僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能拍出高溢價。

　　值得注意的是，上半年，僅三成出售百強房企在拿地，部分頭部央國企出資拿地的腳步也大幅放緩。

　　據中指研討院計算，上半年，百強企業拿地總金額3801億元，同比下降35.8%。其間，權益拿地金額超越200億元的房企，只要建發房產和中建壹品，這兩家均為央國企；權益拿地金額超越100億元的房企有10家，絕大大都也是央國企。

　　從新增貨值榜來看，上半年，全口徑新增貨值超越500億元的房企，僅有建發房產，新增貨值超越200億元的房企有10家。建發房產、華潤置地和中建壹品別離以513億元、374億元和410億元的金額，位列新增貨值榜前三。TOP10房企權益新增貨值總額3229億元，占TOP100企業總額(8896億元)的36%。

　　一起，百強房企拿地出售比持續走低。據克而瑞計算，上半年，“出售百強房企”拿地出售比降至0.14，環比削減0.01；TOP10房企拿地出售比為0.15，各隊伍拿地出售比均在低位徜徉。

　　特別是頭部房企，本年以來拿地金額下滑起伏與出售成績排名構成激烈反差。其間，保利開展拿地金額同比下降70%，中海地產下降73%，萬科下降94%。相較而言，建發房產、龍湖集團、綠城我國和濱江集團等房企，拿地則體現相對活躍，拿地出售比也保持在職業均勻水平之上。

　　據諸葛數據研討中心監測數據，本年上半年，國央企權益拿地金額占比40%，較2023年相等；地方城投權益拿地金額占比由上年的44%，降至42%；民營房企權益拿地金額占比最小，為18%。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，受制于土地供給背面和資金承壓，“量入為出，以銷定投”成為當下大都房企出資拿地的戰略。

　　以龍湖集團為例，上半年，公司在北京、上海、杭州、成都等7個城市共取得7宗土地。如坐落上海奉賢新城的地塊，毗連地鐵，此前龍湖集團在該板塊已布局春江天璽等多個住所項目和天街項目；在成都，龍湖集團取得的金牛區一環內地塊，歸于蓉北商圈中心地段，交通、商業、教育、醫療等城市配套完善。

　　在6月份的股東大會上，龍湖集團管理層泄漏，公司在拿地戰略上“以銷定支”，嚴守刻度，優中選優，掌握好出資節奏，高度聚集在一二線高能級城市。

　　深耕杭州及浙江區域的濱江集團，上半年，權益拿地金額排在職業第四，權益新增貨值排在職業第六。濱江集團微信大眾號音訊顯現，上半年，公司共斬獲10宗地塊，旗下共有12個項目全新開工。

　　進入6月，房企出資下行趨勢有所改變?？硕鹨c監測的30家房企數據顯現，單月出資金額288億元，環比上升101%。究其原因，一方面是5月份基數較低，另一方面南京、合肥等中心城市，年中推地招引規劃企業活躍參與，如保利開展、中海地產、華潤置地、建發房產等央國企在中心城市發力，建發房產單月拿地金額超80億元。

　　融資規劃下降，房企仍面對較大償債壓力

　　從融資端來看，上半年，房企融資規劃仍在下降。據中指研討院計算，上半年，房地產企業債券融資總額約2822.9億元，同比下降26.1%。信譽債同比下降21.9%，海外債下降54.8%，ABS下降33.3%。其間信譽債方面，央國企發行規劃占比達93%，較上年同期添加3個百分點；民營房企和混合所有制房企發行規劃占比較上年同期均顯著下降。

　　另據克而瑞的數據，從65家典型房企的狀況來看，2024年上半年融資總額為2131億元，同比下降37%；從季度體現來看，一二季度別離同比下滑了41%和32%。

　　境外債發行方面，克而瑞的數據顯現，上半年僅監測到越秀地產和五礦各發行了一筆境外債券，票息別離為4%和4.6%。

　　“因為當時房地產規范沒有發生顯著改進，金融組織等對職業預期仍較弱。下半年，房企融資規劃或將持續下降。別的，房企融資越多負債越多，后期償債壓力也會越大?，F在，大都企業重視穩健運營，會自動削減負債規劃，適度削減融資?！眲⑺畼嗣?。

　　現在，因為順暢融資的房企大多是運營穩健企業，因而，融資本錢反而體現為大幅下降。劉水指出：“上半年，房企債券融資均勻利率較上年同期下降0.7個百分點至3.1%，其間信譽債、海外債、ABS均勻利率，別離為3.03%、5.6%和3.09%，別離較上年同期下降0.62、1.66和0.66個百分點?！?/p>

　　另據克而瑞計算，本年上半年，房企全體新增債券類融資本錢3.17%，較2023年全年下降0.43個百分點。

　　除了融資方面，房企資金壓力的另一面則是巨量債款，罷了完結債款重組的房企仍有再次違約的危險?？硕鸬挠嬎泔@現，上半年，房企債券到期規劃達2799億元，其間一二季度到期債券規劃均超1300億元，三季度債券到期將超越1000億元。對暫無償債壓力或完結債款展期及置換的企業來說，未來也面對相同的債款壓力。假如出資端、出售端和融資端持續不見起色，房企2025年債款壓力甚至要大于2024年。

　　以萬科為例，在全數匯出6.126億美元償付一筆到期收據本息后，本年已無到期的境外債。但關于萬科而言，2025年才是真實的應戰，全年累計需求歸還的到期債款至少有246億元。

　　不過，5月以來，多家民營房企宣告成功融資。5月14日，新期望地產成功發行2024年度(第一期)中期收據，發行規劃8億元；5月17日，新城控股2024年度第一期中期收據成功發行，發行規劃13.6億元；5月29日，濱江集團發行2024年度第三期短期融資券，實踐發行總額7億元，發行利率3.6%。

　　值得一提的是，6月20日，標普將中海地產的長時間發行人信譽評級由“BBB+”上調至“A-”，將該公司未償高檔無典當收據的長時間發行評級由“BBB+”上調至“A-”，一起將其現有中期收據方案的評級上調至“A-”。

　　劉水剖析指出，標普上調中海地產評級，首要標明世界組織對我國房地產職業開展的預期正在改進；其次，向世界資本規范傳遞了活躍信號，有利于房地產企業世界融資；第三，此次上調評級標明中海地產的運營，取得了世界組織的認可和必定，充分說明了其運營的耐性與穩健。

　　此外，本年以來，各地紛繁加速推動房地產項目“白名單”執行。據金融監管總局計算，到5月16日，商業銀行已按內部博學多才流程，博學多才通過了“白名單”項目借款金額9350億元。

　　“白名單借款博學多才加速，有助于房企建設項目的施工及竣工?！眲⑺畼嗣?。

　　《每日經濟新聞》記者整理發現，廣東、河北、浙江、河南、福建、重慶、安徽、江蘇等地的房地產融資和諧機制運轉順暢，部分地區在完結第一批和第二批“白名單”項目推送后，現已發動第三批項目的挑選和推送作業。

　　從企業層面看，以旭輝集團為例，到7月3日，公司在全國已有72個項目，入圍房地產項目“白名單”，45個項目已獲融資支撐，其間3個項目取得新增融資。

　　記者從旭輝集團方面了解到，公司蕪湖鎏金形象為首個獲批新增融資的項目，獲批金額1.5億元；北京國祥云著項目在此前已獲置換融資的基礎上，再次取得新增融資0.5億元；太原江山云悅項目獲批新增融資金額0.4億元。

　　關于下半年房地產開發出資趨勢，中指研討院估計，在低基數效應下，下半年開發出資規劃同比降幅或將收窄，但全年出資體現估計仍偏弱，跟著項目“白名單”等方針深化推動，或將對出資發生必定支撐。 【修改:劉陽禾】